수도권 · 서울

서울특별시
0곳 청약

진행 중 0곳 · 다가오는 0곳 · 전체 이력 195곳. 수도권 권역.

서울은 강남·서초·송파 등 고분양가 단지부터 노원·도봉·강북의 중저가 단지까지 가격대가 폭넓고, 1순위 청약 경쟁률이 전국에서 가장 치열합니다. 분양가상한제 적용 단지가 많아 시세 대비 분양가 메리트를 비교해 보는 것이 중요합니다. 인기 단지는 가점 커트라인이 60점을 웃도는 경우가 흔해, 가점이 낮다면 추첨 물량이 배정되는 중대형 평형이나 생애최초·신혼부부 특별공급을 함께 노리는 전략이 유효합니다. 강북권 재개발·재건축 정비사업 일반분양도 꾸준히 나오므로, 권역별 공급 일정과 실거주의무·전매제한 적용 여부를 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.

서울 청약, 규제가 가장 센 시장 — 2025년 10월 전역 투기과열

서울 청약을 이해하는 열쇠는 "규제"입니다. 2025년 10월 16일부로 서울 25개 자치구 전역이 투기과열지구이자 조정대상지역이 됐습니다. 예전엔 강남·서초·송파·용산 4곳만 규제였지만, 이제 노원·마포·성동·양천 등 나머지 21개 구까지 서울 전역이 규제지역입니다.

이 "전역 규제"가 서울 청약을 전국에서 요건이 가장 까다로운 시장으로 만듭니다. 규제지역에만 붙는 조건들이 서울 전역에 적용되기 때문입니다.

서울 규제 요건 (지방 비규제와 정반대)

항목	서울(투기과열)	지방 비규제(예: 부산)
통장 1순위	24개월·24회	6개월·6회
세대주 요건	세대주만 1순위	세대원도 가능
과거 5년 당첨 이력	세대 전원 5년 무당첨	제한 없음
재당첨 제한	10년	없음(일반 민영)
무주택·주택 수	무주택(2주택 세대 제외)	완화

즉 서울에서 1순위로 청약하려면 사실상 **"세대주 + 통장 24개월·24회 + 무주택 + 과거 5년 세대 무당첨"**이 기본 관문입니다. 세대원이거나, 통장이 짧거나, 세대에 과거 당첨 이력이 있으면 막힙니다. → 1순위 조건 가이드·재당첨 제한

규제지역 지정은 정책에 따라 바뀝니다. 청약 전 국토부 규제지역 현황을 확인하세요.

가점이 낮은 청년에게도 길은 있다 — 소형 추첨 60%

서울이 전역 투기과열이라 대부분 가점제지만, 2023년 4월 개편으로 소형에는 추첨이 생겼습니다.

면적(민영)	가점제	추첨제
60㎡ 이하	40%	60%
60㎡ 초과 ~ 85㎡	70%	30%
85㎡ 초과	80%	20%

60㎡ 이하는 추첨 60% — 부양가족 적고 무주택기간 짧은 청년·1~2인 가구에게 기회입니다. 추첨 물량의 75%는 무주택자 우선.
반대로 85㎡ 초과 대형은 가점 80% — 가점이 높은 사람이 유리합니다.
내 가점은 가점 계산기, 가능한 단지는 커트라인 진단에서 확인하세요.

서울 청약 시장의 특징

극심한 가격대 양극화: 강남·서초·송파 등 고분양가 단지부터 노원·도봉·강북의 중저가 단지까지 폭넓습니다. 인기 단지는 가점 커트라인이 60점을 웃도는 경우가 흔합니다.
정비사업 일반분양이 핵심 공급원: 서울은 신규 택지가 거의 없어, 재개발·재건축 정비사업의 일반분양이 공급의 상당 부분입니다. 강북권 정비사업 일반분양이 꾸준히 나옵니다.
규제 3종 세트 확인: 서울 규제·분상제 단지는 재당첨 제한 + 전매제한 + 실거주의무가 함께 붙는 경우가 많습니다. 당첨 전 세 가지를 모두 확인하세요. → 분양가상한제·전매제한 가이드
분양가 메리트 비교: 분양가상한제 적용 단지는 시세 대비 저렴할 수 있어, '분양가 vs 인근 시세'를 비교해 메리트를 따져보는 것이 중요합니다.

예치금·거주 요건

예치금(서울 기준): 전용 85㎡ 이하 300만 원, 102㎡ 이하 600만 원, 135㎡ 이하 1,000만 원, 모든 면적 1,500만 원.
서울 거주자 우선: 서울 단지는 서울 거주자 우선공급이 일반적이며, 일정 기간 이상 거주해야 유리한 경우가 있습니다. 공고문의 거주 요건을 확인하세요.

서울 청약 전략 정리

가점이 높다면(65점+) → 인기 권역 소형·중형 가점제에 집중. 서울은 가점 경쟁이 가장 치열합니다.
가점이 낮다면 → **60㎡ 이하 추첨(60%)**을 노리거나, 생애최초·신혼·신생아 등 특별공급을 적극 활용하세요. 특히 무주택이면 추첨 우선 대상(75%)입니다.
1순위부터 점검 → 서울은 세대주·통장 24개월·과거 당첨 요건이 까다로우니, 1순위 도래일 계산기로 내 통장이 요건을 채웠는지 먼저 확인하세요.
규제 3종 감수 여부 → 당첨 시 10년 재당첨·전매제한·실거주의무를 감수할 가치가 있는 단지인지 따져보세요.