주택청약 1순위 조건 완전정리 (2026 최신)

청약 신청은 1순위와 2순위로 나뉩니다. 1순위가 되어야 대부분의 물량에서 실질적인 당첨 기회가 생깁니다(2순위는 1순위 미달 때만 차례가 옵니다). 그런데 1순위 요건은 지역이 규제지역이냐에 따라 크게 달라지고, 규제지역은 통장 요건 외에 세대주·과거 당첨·주택 수까지 추가로 봅니다.

이 글은 지역별 통장 요건 + 규제지역 추가 요건을 정밀하게 정리하고, 2025년 10월 서울 전역 규제 확대까지 반영했습니다.

내 통장이 언제 1순위가 되는지 바로 알고 싶다면 → 1순위 도래일 계산기에 가입일·지역만 넣으면 계산됩니다.

1순위의 두 가지 조건

1순위는 ① 통장 요건과 ② 규제지역 추가 요건을 모두 통과해야 합니다.

1. 통장 요건 — 가입기간·납입횟수(공공)·예치금(민영) 충족 (모든 지역 공통)
2. 규제지역 추가 요건 — 투기과열지구·조정대상지역이라면 세대주·무주택·과거 당첨·주택 수 조건까지 (규제지역만)

비규제지역은 ①만 보면 되지만, 2025년 10월부터 서울 전역·경기 12곳이 규제지역이라 서울 청약은 ②까지 전부 봐야 합니다.

① 지역별 통장 가입기간·납입 요건

• 규제지역이 가장 빡빡합니다(24개월·24회). 시·도지사가 지역 상황에 따라 기간을 조정할 수 있으니 공고문 확인은 필수입니다.
• 내 통장이 요건을 언제 채우는지는 1순위 도래일 계산기로 즉시 확인하세요.

민영주택 지역·면적별 예치금 (만원)

민영은 거주지(주민등록상 지역)·신청 면적에 맞는 예치금을 모집공고일 전까지 채워야 1순위입니다.

큰 면적일수록 예치금이 큽니다. 넉넉히 넣어두면 그 이하 면적은 모두 신청 가능합니다. 공공주택은 예치금이 아니라 납입 횟수·총액이 기준이라 매월 25만 원까지 꾸준히 넣는 게 유리합니다.

② 규제지역(투기과열·조정) 1순위 추가 요건 ★

이 부분이 이 글의 핵심입니다. 통장 요건을 채워도, 규제지역에서는 아래를 모두 만족해야 1순위입니다.

• 세대주여야 한다 — 세대원(세대주가 아닌 구성원)은 규제지역에서 1순위 청약이 불가합니다.
• 세대 전원이 과거 5년 내 다른 주택에 당첨된 적이 없어야 한다 — 본인뿐 아니라 세대원 이력까지 봅니다.
• 무주택 세대구성원이어야 한다 — 규제지역 일반공급 1순위는 원칙적으로 무주택. 1주택 이상이면 제한되거나 추첨 대상으로만 가능한 경우가 있습니다.
• 세대 내 2주택 이상 보유자가 없어야 한다 — 2주택 이상 소유 세대는 1순위에서 제외됩니다.

2025년 10월부터 서울 25개 구 전역과 경기 12곳이 투기과열지구라, 지금 서울 청약은 사실상 **"세대주 + 통장 24개월·24회 + 무주택 + 과거 5년 세대 무당첨"**이 기본 관문입니다. 규제지역 지정은 바뀔 수 있으니 국토부 규제지역 현황을 확인하세요.

규제지역 vs 비규제지역 1순위 요건 한눈에

같은 사람이라도 어느 지역에 청약하느냐에 따라 1순위 가능 여부가 완전히 갈립니다.

1순위인데 왜 떨어질까 — "1순위 = 당첨"이 아니다

많이 오해하는 지점입니다. 1순위는 "경쟁에 낄 자격"일 뿐, 1순위 안에서 다시 경쟁이 붙습니다.

• 공공분양: 1순위 안에서 순위순차제 — 40㎡ 초과는 저축 총액, 40㎡ 이하는 납입 횟수가 많은 순.
• 민영주택: 1순위 안에서 가점제 + 추첨제로 뽑습니다.

그래서 "1순위인데 떨어졌다"는 흔한 일입니다. 1순위는 출발선이고, 그 안에서 통장 총액(공공)이나 가점·추첨운(민영)으로 승부가 갈립니다.

민영 가점제 : 추첨제 비율 (2023년 4월 개편, 현행)

• 소형(60㎡ 이하)은 규제지역이라도 추첨 60%라 가점 낮은 청년층에게 기회가 있습니다.
• 추첨 물량의 75%는 무주택자 우선이라, 무주택이면 추첨에서도 유리합니다.
• 가점은 가점 계산기, 내 가점으로 가능한 단지는 커트라인 진단에서 확인하세요.

무주택 기간·세대 판정

가점과 1순위 자격 모두 무주택이 전제라, 판정 기준을 알아야 합니다.

• 무주택 = 소유권이 없는 상태. 전세·월세로 산 기간, 부모 집에 세대원으로 산 기간도 무주택입니다.
• 분양권·입주권은 주택으로 간주 — 보유 기간은 무주택에서 빠지고, 가점제 신청이 불가합니다(추첨은 가능할 수 있음).
• 무주택 기간 시작일: 만 30세 도래일과 혼인신고일 중 빠른 날부터.
  • 예: 1996년 5월생이 미혼이면 2026년 5월부터, 2024년 10월 혼인했다면 2024년 10월부터.
• 세대원: 주민등록상 함께 등재된 배우자·직계존비속. 규제지역 가점제는 세대원 전원 무주택이어야 합니다. 출가해 세대 분리된 자녀의 주택은 본가 청약에 영향 없습니다.

무주택 판정이 헷갈리면 무주택 인정 기준 가이드, 정확한 무주택 기간은 무주택기간 계산기로 확인하세요.

실제 사례로 보는 1순위

사례 1 — 서울 세대원(세대주 아님) → 1순위 불가

김OO씨는 통장 5년·무주택이지만 부모 세대의 세대원입니다.

• 서울은 규제지역이라 세대주만 1순위. 김씨는 세대원이라 1순위 청약이 안 됩니다.
• 해결: 세대 분리로 세대주가 되면 1순위 자격이 생깁니다(단, 무주택기간·통장 요건은 그대로 확인).

사례 2 — 세대원이 3년 전 당첨 이력 → 세대 전체 5년 제한

이OO씨 본인은 깨끗하지만, 같은 세대의 형이 3년 전 규제지역에 당첨됐습니다.

• 규제지역 1순위는 세대 전원 과거 5년 무당첨 요건이라, 세대가 묶여 1순위가 막힙니다.
• 해결: 세대 분리 또는 5년 경과를 기다려야 합니다.

사례 3 — 지방 비규제 → 통장 요건만

박OO씨는 지방 비규제지역 청약을 노립니다.

• 비규제는 세대주·5년 요건이 없고, 통장 6개월·6회(+예치금)만 채우면 1순위입니다.
• 규제지역보다 문턱이 훨씬 낮아, 첫 청약자에게 현실적인 무대가 되기도 합니다.

1순위인 줄 알았다가 놓치는 흔한 실수 4가지

1. 세대주가 아닌데 서울 청약 — 규제지역은 세대주만 1순위. 신청 전 세대 분리로 세대주 등록이 되어 있어야 합니다(공고일 기준).
2. 세대원의 과거 당첨을 간과 — 본인은 깨끗해도 같은 세대의 5년 내 당첨 이력이 세대를 묶습니다. 청약 전 세대원 전원 이력 조회.
3. 예치금 부족 — 넓은 면적을 노리면서 예치금을 덜 넣어 신청이 거절되는 경우. 공고일 전 면적에 맞는 예치금을 채우세요.
4. 분양권 보유 상태로 가점제 신청 — 분양권은 유주택이라 가점제 신청이 무효. 이 경우 추첨 물량으로 방향을 바꿔야 합니다.

이 넷 중 하나만 걸려도 부적격 처리되어 재당첨 제한 1년까지 이어질 수 있으니, 신청 전 체크리스트로 확인하세요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 결혼 안 한 30세 단독세대주도 1순위인가요?

네. 만 30세 도래일부터 무주택 기간이 시작되고, 세대주로서 통장 요건(규제 24개월·24회 / 수도권 12개월·12회 / 비수도권 6개월·6회)을 채우면 1순위입니다.

Q2. 세대원인데 서울 청약 1순위가 되나요?

안 됩니다. 서울은 규제지역이라 세대주만 1순위 청약이 가능합니다. 세대 분리로 세대주가 되어야 합니다.

Q3. 우리 세대 중 누가 예전에 당첨된 적 있는데 저는 1순위인가요?

규제지역이라면 어렵습니다. 세대 전원이 과거 5년 내 무당첨이어야 하므로, 세대원의 당첨 이력이 세대 전체를 묶습니다. 청약홈 자격조회로 확인하세요.

Q4. 1주택자도 청약 1순위가 되나요?

비규제지역은 가능한 경우가 많지만, 규제지역 일반공급 1순위는 원칙적으로 무주택입니다. 1주택은 제한되거나 추첨 대상으로만 가능한 경우가 있어 공고문 확인이 필수입니다.

Q5. 분양권을 가지고 있으면 1순위 자격이 없나요?

분양권·입주권은 주택으로 간주됩니다. 1순위 통장 자격 자체는 유지될 수 있으나, 무주택이 아니므로 가점제 신청은 불가합니다(추첨은 가능할 수 있음).

Q6. 1순위인데 왜 자꾸 떨어지나요?

1순위는 "경쟁에 낄 자격"일 뿐입니다. 1순위 안에서 공공은 통장 총액·횟수, 민영은 가점·추첨으로 다시 경쟁합니다. 가점이 낮으면 추첨 비중이 큰 소형·비규제를 노리세요.

Q7. 통장 납입을 중단했는데 1순위가 유지되나요?

지역·주택에 따라 다릅니다. 요구 납입횟수를 이미 채웠다면 유지될 수 있으나, 공고 당시 예치금(민영)은 기준 이상이어야 합니다. 공공 총액 경쟁은 계속 넣는 게 유리합니다.

Q8. 예치금을 한 번에 넣어도 1순위가 되나요?

민영은 됩니다. 모집공고일 전까지 지역·면적 예치금만 채우면 됩니다. 단 가입기간 요건(규제 24개월 등)은 별도로 충족해야 합니다.

Q9. 청약통장을 2개 가질 수 있나요?

아니요. 1인 1통장입니다. 새로 만들려면 기존 통장을 해지해야 하고, 기존 가입기간·납입액은 승계되지 않으니 함부로 해지하면 손해입니다.

Q10. 내 통장이 정확히 언제 1순위가 되나요?

1순위 도래일 계산기에 가입일과 지역을 넣으면 요건 충족일이 바로 계산됩니다.

다음 단계

• 1순위 도래일 계산기 · 가점 계산기 · 당첨 커트라인 진단
• 공공주택 vs 민영주택 차이 — 당첨 방식·가점제/추첨제 비율
• 청약 가점 계산법 · 무주택 인정 기준
• 특별공급 유형 비교 — 1순위보다 경쟁이 낮을 수 있음

출처:

• 국토교통부 — 조정대상지역·투기과열지구 지정 현황
• LH청약플러스 — 청약 자격 안내
• 정책브리핑 — 청약제도

⚠️ 중요 안내

통장 요건, 규제지역 추가 요건(세대주·과거 당첨·주택 수), 가점제/추첨제 비율, 규제지역 지정은 제도 개정에 따라 자주 바뀝니다(가점제/추첨제 비율은 2023년 4월, 규제지역은 2025년 10월에도 개편됐습니다). 실제 청약 전에는 반드시 해당 단지 공고문 전문과 청약홈, 국토부 규제지역 현황을 확인하세요. 본 글은 일반 정보 제공용이며, 실제 청약 시 공식 기준이 우선합니다.