제주특별자치도
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제주 청약, 육지와는 완전히 다른 시장

제주는 다른 지역 잣대로 보면 안 됩니다. 바다로 분리된 폐쇄 시장이라 수요·공급이 육지와 따로 움직이고, 실수요층도 다릅니다.

• 외지인·세컨하우스 수요: 제주 아파트·주택은 실거주뿐 아니라 은퇴·이주·세컨하우스 목적의 외지인 수요가 섞입니다. 관광·이주 경기에 시장이 민감합니다.
• 한정된 배후 인구: 육지처럼 인접 도시에서 수요가 유입되지 않습니다. 제주 자체 수요 + 외지인 수요가 전부라, 공급이 조금만 늘어도 미분양이 쌓이기 쉽습니다.

즉 제주 청약은 "규제가 어떠냐"보다 **"제주 특유의 미분양 구조와 외지인 수요 흐름"**을 이해하는 게 먼저입니다.

제주의 진짜 이슈 — '악성 미분양' 전국 최악 수준

제주 청약을 말할 때 빼놓을 수 없는 게 미분양, 그중에서도 **준공 후 미분양(악성 미분양)**입니다.

• 2026년 4월 기준 제주 미분양은 약 2,700가구, 이 중 **준공 후 미분양이 약 2,201가구로 전체의 82%**에 달합니다. 다 지어놓고도 안 팔린 물량 비중이 전국에서 손꼽히게 높습니다.
• 이는 제주 시장이 공급을 소화하지 못하고 있다는 신호입니다.

전국 최초의 민관 협력 해소책까지 나왔습니다. 제주도는 '제주 주택 상생프로젝트'를 통해 민간의 할인분양·중도금 유예·가전 제공에 도 차원의 세제 인센티브를 결합해, 준공 후 미분양 단지를 도 안팎에 통합 홍보하고 있습니다. 준공 후 미분양 10가구 이상 현장 23곳(약 2,624호)을 검토해 8개 현장(약 1,330호)을 최종 대상으로 선정했습니다.

청약자 입장에서 이건 협상력이 생긴다는 뜻입니다 — 할인·혜택이 붙은 악성 미분양은 무순위 청약(줍줍)이나 선착순 계약으로 조건을 따져볼 만합니다. 단 **왜 안 팔렸는지(입지·분양가)**를 냉정히 봐야 합니다.

제주 청약 요건 — 비규제, 문턱은 낮다

제주특별자치도는 비규제지역입니다(2025년 10월 규제 확대에서 서울·경기 12곳만 지정, 제주 제외).

항목	제주(비규제)	서울(투기과열)
통장 1순위	가입 6개월·6회	24개월·24회
세대주 요건	세대원도 1순위 가능	세대주만
과거 5년 당첨 이력	제한 없음	세대 전원 5년 무당첨
재당첨 제한(일반 민영)	없음	10년
전매제한	없음(비규제)	길게 적용

통장 6개월·6회면 1순위이고, 세대원도, 과거 당첨 이력이 있어도 청약됩니다. 미분양이 많아 진입 기회 자체는 넓습니다. → 1순위 조건 가이드

거주자 우선공급은 제주 거주자 기준으로 적용되는 경우가 많습니다. 청약 전 공고문과 국토부 규제지역 현황을 확인하세요.

외지인이 제주 청약할 때 주의할 점

제주는 외지인 청약이 가능하지만, 육지와 다른 점을 알아야 합니다.

• 환금성: 배후 수요가 한정돼 있어, 되팔 때 매수자를 찾기가 육지보다 어려울 수 있습니다. 실거주·장기 보유 관점으로 접근하는 게 안전합니다.
• 관리·공실 리스크: 세컨하우스로 보유하면 관리·공실 비용이 듭니다.
• 입지 편차: 제주시(도심·직주) 선호가 뚜렷하고, 서귀포·읍면은 수요층이 다릅니다. 제주시 핵심 입지와 외곽을 냉정히 구분하세요.

예치금

제주는 특별시·광역시가 아닌 그 외 시 기준입니다.

지역	85㎡ 이하	102㎡ 이하	135㎡ 이하	모든 면적
제주(그 외 시)	200만 원	300만 원	400만 원	500만 원
참고: 서울 300만 / 광역시 250만

전용 85㎡ 이하 기준 200만 원으로, 예치금 문턱이 낮은 편입니다.

제주 청약 전략 정리

• 실거주·장기 보유 관점 → 제주는 환금성이 낮을 수 있어, 단기 시세차익보다 실거주·장기 보유로 접근하는 게 안전합니다.
• 악성 미분양은 조건 협상 → 상생프로젝트 등으로 할인·혜택이 붙은 준공 후 미분양은 조건을 따져볼 만합니다. 단 안 팔린 이유를 확인하세요.
• 제주시 핵심 입지 우선 → 배후 수요가 한정된 만큼, 도심·직주근접 입지가 상대적으로 안전합니다.
• 가점 낮으면 추첨·줍줍 → 비규제 + 미분양 다수라 진입 기회가 넓습니다. 경쟁률 이력·커트라인 진단으로 눈높이를 잡으세요.
• 통장 점검 → 비수도권이라 6개월·6회면 1순위(+예치금 200만). 1순위 도래일 계산기로 확인하세요.

자주 묻는 질문

Q. 제주는 규제지역인가요? 아니요. 제주 전역은 비규제지역입니다(2025년 10월 규제 확대에도 미포함). 규제는 바뀔 수 있으니 청약 전 확인하세요.

Q. 육지에 사는데 제주 아파트에 청약할 수 있나요? 가능합니다. 다만 제주 거주자 우선공급이 있는 경우가 많고, 되팔 때 환금성이 육지보다 낮을 수 있으니 실거주·장기 보유 관점으로 접근하세요.

Q. 제주는 왜 미분양이 많나요? 바다로 분리돼 배후 수요가 한정된 시장이라 공급을 소화하기 어렵습니다. 특히 준공 후 '악성 미분양' 비중(약 82%)이 전국 최고 수준이라, 도 차원의 해소 프로젝트까지 가동 중입니다.

Q. 제주는 통장 얼마면 1순위인가요? 비수도권 기준 가입 6개월·납입 6회 이상이면 1순위입니다(+ 예치금 200만 원). 서울(24개월)보다 훨씬 낮습니다.

Q. 제주 예치금은 얼마인가요? 그 외 시 기준으로 전용 85㎡ 이하 200만 원입니다(서울 300만·광역시 250만보다 낮음).