무주택 인정 기준 완전 가이드

청약 자격의 출발점은 거의 항상 무주택입니다. 1순위 조건도, 가점제도, 특별공급도 "무주택 세대구성원"을 전제로 합니다. 그런데 "집이 없다"는 게 생각만큼 단순하지 않습니다. 부모님 명의 집, 오피스텔, 분양권, 상속받은 지분 — 이런 게 있으면 내가 유주택인지 무주택인지 헷갈립니다. 이 글에서 케이스별로 정리합니다.

무주택 세대구성원이란

무주택은 나 혼자가 아니라 세대 전원이 주택을 소유하지 않아야 인정됩니다. 청약에서 보는 "세대구성원"은 주민등록표를 기준으로 다음을 말합니다.

• 신청자 본인
• 배우자 (주민등록이 분리돼 있어도 항상 같은 세대로 봄)
• 신청자의 직계존속 (부모·조부모) — 같은 주민등록표에 등재된 경우
• 배우자의 직계존속 (장인·장모 등) — 같은 주민등록표에 등재된 경우
• 신청자의 직계비속 (자녀·손자녀)과 그 배우자
• 배우자와 주민등록이 분리된 경우, 배우자와 같은 등본에 있는 그 직계비속

핵심은 두 가지입니다. ① 배우자는 떨어져 살아도 무조건 한 세대입니다. ② 부모·자녀 등 직계가족은 같은 등본에 올라 있을 때만 세대원으로 봅니다. 즉 세대 분리가 되어 있으면 그 가족의 주택은 따지지 않습니다(직계존속 분리 시 일정 요건 있음 — 아래 참고).

형제·자매는 세대구성원에 포함되지 않습니다. 같은 집에 살아도 형제의 주택은 무주택 판정과 무관합니다.

주택 수에서 빠지는 경우 (무주택으로 인정)

집이나 그에 준하는 자산을 가지고 있어도, 아래에 해당하면 무주택으로 간주합니다. 이 글의 핵심입니다.

1. 소형·저가주택 1채 (2025년 기준 대폭 상향)

가점제로 청약할 때, 일정 규모·가격 이하의 주택 1채를 가지고 있으면 무주택으로 봅니다. 빌라·非아파트 보유자가 청약에서 불이익을 받지 않도록 하는 장치이며, 2025년에 기준이 크게 완화됐습니다.

구분	기존	2025년 변경
전용면적	60㎡ 이하	85㎡ 이하
공시가격(수도권)	1.6억 이하	5억 이하
공시가격(비수도권)	1억 이하	3억 이하

• 1채만 해당됩니다. 소형·저가주택이라도 2채 이상이면 유주택입니다.
• 공시가격은 입주자모집공고일 기준 가장 최근 공시가격으로 판단합니다.
• 이 인정은 주로 민영주택 일반공급 가점제의 무주택 판정에 적용됩니다. 적용 범위는 단지·공급 유형에 따라 다를 수 있으니 공고문을 확인하세요.

2. 전용 20㎡ 이하 소형주택·분양권 1채

전용면적 20㎡ 이하인 주택 또는 분양권을 1채만 보유한 경우 주택 수에서 제외합니다. 마찬가지로 2채 이상이면 주택을 소유한 것으로 봅니다.

3. 만 60세 이상 직계존속이 보유한 주택

세대원 중 만 60세 이상의 직계존속(부모·조부모, 배우자의 직계존속 포함)이 주택을 소유하고 있어도 무주택으로 인정합니다. 부모님과 함께 살아도 부모님이 60세 이상이면 그 집은 내 무주택 판정에 영향을 주지 않습니다.

⚠️ 예외: 공공임대주택 신청과 노부모부양 특별공급은 이 경우를 유주택으로 봅니다. 노부모부양 특공은 애초에 부양 대상 부모가 무주택이어야 하므로 정반대로 작동합니다.

4. 오피스텔

오피스텔은 건축법상 업무시설이라 청약 주택 수에 포함되지 않습니다. 주거용으로 쓰고 있어도 청약 무주택 판정에서는 주택으로 보지 않습니다. (다만 재산세·양도세 등 세법상 취급은 별개이니 혼동하지 마세요.)

5. 무허가건물·노후 단독주택 등

• 무허가건물: 주택 수에서 제외됩니다.
• 도시지역이 아닌 면 지역의 노후 단독주택 등 일부(사용승인 후 오래되었거나 멸실 예정인 주택, 상속·이농 주택 등)는 요건을 충족하면 무주택으로 인정될 수 있습니다. 케이스가 까다로우니 공고문·청약홈으로 확인하세요.

6. 상속받은 공유지분

상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 확인되어 부적격자로 통보받은 경우, 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분하면 무주택으로 인정합니다. 상속 지분은 본인 의사와 무관하게 생기는 경우가 많아 구제 장치를 둔 것입니다.

분양권·입주권은 주택일까 — 2018년 12월 11일이 기준

가장 많이 헷갈리는 부분입니다. 분양권·입주권은 원칙적으로 주택 소유로 봅니다. 단, 기준일이 중요합니다.

• 2018년 12월 11일 이후 입주자모집공고된 주택의 분양권 등을 취득하면 주택 소유로 간주합니다.
  • 최초 공급계약(청약 당첨)으로 취득: 공급계약 체결일부터 유주택
  • 매수로 취득: 매매 잔금 완납일부터 유주택
• 2018년 12월 10일 이전에 입주자모집공고된 주택의 분양권 등은 이 규정 적용 전이라 무주택으로 볼 수 있습니다.
• 미분양분을 최초로 계약한 분양권 등 일부 예외가 있습니다. 적용이 복잡하니 본인 분양권의 공고일·취득 경위를 청약홈에서 반드시 확인하세요.

즉 "분양권은 무조건 유주택"도, "분양권은 청약과 무관"도 아닙니다. 공고일이 2018.12.11 기준 언제냐가 갈림길입니다.

케이스별 무주택 판정 한눈에

아래는 일반적인 판단입니다. 실제 적용은 공고문·청약홈 자격 조회 기준이 우선합니다.

상황	무주택 인정?	비고
부모님(만 60세 이상)과 동거, 부모 명의 집	✅ 인정	단 공공임대·노부모 특공은 유주택
부모님(만 60세 미만)과 동거, 부모 명의 집	❌ 유주택	세대 분리하면 분리 이후 무관
따로 사는 형제 명의 집	✅ 무관	형제는 세대구성원 아님
배우자 명의 집 (주소 분리)	❌ 유주택	배우자는 분리해도 같은 세대
주거용 오피스텔 보유	✅ 인정	청약상 주택 아님
전용 84㎡·공시가 4억(수도권) 빌라 1채	✅ 인정	2025년 소형·저가주택 기준 충족
소형·저가주택 2채	❌ 유주택	1채만 인정
2020년 취득한 분양권 1개	❌ 유주택	2018.12.11 이후 → 주택 간주
상속 공유지분(통보 후 3개월 내 처분)	✅ 인정	처분 안 하면 유주택

세대 분리로 무주택이 되는 경우

부모님이 만 60세 미만이고 주택을 소유했다면, 세대 분리로 무주택 세대구성원이 될 수 있습니다. 다만 단순히 주소만 옮긴다고 끝이 아닙니다.

• 신청자가 세대주여야 유리한 경우가 많습니다(특히 일부 특공·청약 유형).
• 배우자·미혼 자녀는 분리해도 같은 세대로 보므로, 이들의 주택은 분리로 떼어낼 수 없습니다.
• 직계존속을 세대에서 분리하면 그 부모의 주택은 무주택 판정과 무관해집니다.

세대 구성은 청약 자격의 뼈대이므로, 주택청약 1순위 조건과 함께 확인하면 좋습니다.

무주택 "기간"은 어떻게 계산하나

무주택 여부와 별개로, 가점제에서는 무주택 기간(최대 32점)이 점수에 직접 반영됩니다. 만 30세부터(또는 그 전 혼인일부터) 무주택으로 지낸 기간을 셉니다. 중간에 집을 샀다 팔았다면 기간이 끊깁니다.

무주택 기간 계산과 가점 전체 구조는 청약 가점 계산법에서 자세히 다룹니다. 본인 점수는 가점 계산기로 바로 확인할 수 있습니다.

자주 헷갈리는 함정

• 오피스텔 ≠ 면제 만능: 청약에선 주택이 아니지만, 전입신고·주거용 사용 시 다른 제도(세금·대출)에서는 주택으로 잡힐 수 있습니다.
• 분양권 처분 시점: 잔금 완납일 기준이라, 계약만 하고 잔금 전이면 판정이 달라질 수 있습니다.
• 소형·저가주택은 가점제 한정: 추첨제·일부 특공에서는 다르게 적용될 수 있습니다. "무주택 간주"가 모든 유형에 자동 적용되는 게 아닙니다.
• 공시가격 기준일: 입주자모집공고일 시점의 공시가격으로 보므로, 최근 공시가가 올라 기준을 넘었다면 인정이 안 될 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 부모님과 같이 사는데 부모님이 집을 가지고 있어요. 무주택인가요?

부모님이 만 60세 이상이면 그 주택이 있어도 무주택으로 인정됩니다(단 공공임대·노부모부양 특공은 예외). 만 60세 미만이면 유주택으로 보며, 세대 분리를 하면 분리 이후에는 부모님 주택과 무관해집니다.

Q2. 주거용 오피스텔이 있는데 청약 무주택자인가요?

네, 오피스텔은 건축법상 업무시설이라 청약 주택 수에 포함되지 않습니다. 주거용으로 사용 중이어도 청약 무주택 판정에서는 주택으로 보지 않습니다. 다만 세법상 취급은 다를 수 있습니다.

Q3. 분양권이 있으면 무조건 유주택인가요?

2018년 12월 11일 이후 입주자모집공고된 주택의 분양권을 취득했다면 주택 소유로 봅니다. 그 이전 공고분이거나 일부 미분양 예외에 해당하면 다를 수 있으니, 본인 분양권의 공고일과 취득 경위를 청약홈에서 확인하세요.

Q4. 빌라 한 채가 있는데 청약 가능할까요?

전용 85㎡ 이하이고 공시가격이 수도권 5억(비수도권 3억) 이하인 주택 1채라면, 2025년 기준 소형·저가주택으로 무주택 인정을 받을 수 있습니다(주로 민영 일반공급 가점제). 2채 이상이거나 기준을 넘으면 유주택입니다.

Q5. 배우자가 집이 있는데 주소를 따로 두면 무주택이 되나요?

아니요. 배우자는 주민등록이 분리돼 있어도 항상 같은 세대로 보기 때문에, 배우자의 주택이 있으면 유주택입니다. 세대 분리로 떼어낼 수 없습니다.

Q6. 상속으로 지분만 조금 받은 집이 있어요. 청약에 걸리나요?

상속 공유지분이 있어 부적격 통보를 받더라도, 통보일부터 3개월 이내에 그 지분을 처분하면 무주택으로 인정합니다. 처분하지 않으면 유주택으로 봅니다.

더 알아보기

• 청약홈 공식 사이트 — 본인 주택소유·세대구성 사전 조회
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출처:

• 대한민국 정책브리핑 — 청약 무주택 인정 범위 확대(2025)
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⚠️ 중요

무주택 인정 기준(소형·저가주택 금액, 분양권 기준일, 세대 범위 등)은 「주택공급에 관한 규칙」 개정과 단지 공고에 따라 바뀝니다. 반드시 청약홈 자격 조회와 해당 단지 공고문을 확인하세요. 본 글은 일반 정보 제공용이며, 실제 청약 시 공식 기준이 우선합니다.