가점제 vs 추첨제 — 면적·지역별 비율과 전략

한 줄 정리: 민영주택 일반공급은 가점제와 추첨제를 면적·지역별로 정해진 비율로 섞어 당첨자를 뽑습니다. 작은 면적·비규제 지역일수록 추첨 비중이 커서 가점이 낮아도 기회가 있고, 큰 면적·규제 지역 85㎡ 초과일수록 가점 비중이 큽니다.

가점제와 추첨제, 뭐가 다른가

• 가점제: 무주택 기간(32점)·부양가족(35점)·통장 가입기간(17점) 합산 84점 만점 점수가 높은 순으로 당첨(→ 가점 계산법).
• 추첨제: 점수와 무관하게 무작위 추첨으로 당첨. 가점이 낮아도, 무주택 기간이 짧아도 운으로 도전 가능.

같은 단지·같은 주택형이라도 물량의 일부는 가점제로, 일부는 추첨제로 나눠 뽑습니다. 그 비율이 면적과 규제 지역 여부에 따라 정해져 있습니다.

면적·지역별 가점제 / 추첨제 비율

* 비규제지역의 추첨 비율은 지방자치단체가 정하며, 통상 추첨 비중이 큽니다. 85㎡ 초과 비규제는 일반적으로 전부 추첨입니다.

핵심 패턴: ① 면적이 작을수록 추첨↑ ② 규제가 약할수록 추첨↑ ③ 85㎡ 초과 비규제는 사실상 100% 추첨. 가점이 낮다면 이 패턴을 역이용하세요.

규제지역인지부터 확인하세요

위 표는 그 단지가 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)인지 아닌지에 따라 갈립니다. 그런데 규제지역 지정은 정부 대책에 따라 수시로 바뀝니다 — 한동안 서울 강남 3구·용산만 규제지역이었다가, 2025년 10월 16일 서울 25개 구 전역과 경기 12곳이 투기과열지구·조정대상지역으로 확대 지정되는 등 변동이 큽니다.

따라서 내가 청약하려는 단지가 현재 규제지역인지 반드시 공고문·청약홈에서 확인한 뒤, 위 표에서 해당 비율을 보세요. 지역별 규제 여부와 추첨 비중은 지역별 청약 가이드에 정리돼 있습니다 — 예를 들어 서울은 전역 규제라 소형 추첨(60㎡ 이하 60%)을 노려야 하고, 부산·대구 등 비규제는 85㎡ 초과가 추첨 100%입니다. 규제지역이면 전매제한·실거주의무·재당첨 제한도 함께 따라붙습니다(→ 전매제한·실거주의무).

가점이 낮다면 — 추첨을 노리는 전략

가점이 50점 미만으로 낮은 편이라면, 가점제로는 인기 단지 당첨이 어렵습니다. 대신 추첨 물량이 많은 쪽을 공략하세요.

• 60㎡ 이하 소형: 규제·비규제 모두 추첨 60%로, 추첨 물량이 가장 큽니다.
• 85㎡ 초과 + 비규제지역: 사실상 100% 추첨이라 가점과 무관합니다(자금 여력이 된다면).
• 특별공급 활용: 신혼·생애최초는 가점제가 아니라 우선순위+추첨이라, 가점이 낮아도 도전할 수 있습니다.

반대로 가점이 60점 이상으로 높다면, 가점 비중이 큰 60~85㎡·85㎡ 초과 규제지역에서 가점제로 승부하는 것이 유리합니다.

추첨제도 무주택자가 먼저다 — 75% 우선 배정

"추첨=완전 무작위"라고만 알면 오해입니다. 추첨 물량 안에서도 무주택자가 우선입니다. 배정 순서는 이렇습니다.

1. 추첨 물량의 75% 이상 → 무주택 세대에게 우선 배정(무주택자끼리 추첨).
2. 남은 물량(약 25%) → 1번에서 떨어진 무주택자 + **1주택 실수요자(기존주택 처분 조건 승낙자)**를 함께 추첨.
3. 그래도 남으면 → 그 외 1순위(유주택자 등).

즉 무주택자는 추첨에서도 두 번(75% + 잔여) 기회가 있고, 유주택자는 사실상 맨 뒤입니다. 그래서 무주택이라면 추첨 물량이 큰 면적·지역이 특히 유리합니다.

1주택자가 추첨으로 당첨되면? 기존주택 처분을 조건으로 우선 공급받은 1주택자는 입주 가능일부터 6개월 이내에 기존 주택을 처분해야 합니다. 처분 서약을 어기면 공급 계약이 취소될 수 있으니 주의하세요.

이건 '민영 일반공급' 기준이다 — 공공은 다르다

위 가점제/추첨제 비율은 민영주택 일반공급 이야기입니다. **공공분양(국민주택)은 가점제·추첨제가 아니라 ‘순차제’**로, 저축 총액·납입 횟수와 무주택 기간으로 줄을 세웁니다. 또 신혼·생애최초·다자녀 등 특별공급은 가점제가 아니라 별도의 우선순위·추첨 방식입니다. 내가 넣으려는 게 어느 유형인지 먼저 확인하세요. → 공공 vs 민영 차이

동점이면 어떻게 되나

가점제에서 같은 점수의 신청자가 모집 가구 수를 넘으면, 2024년 3월 25일부터는 추첨이 아니라 청약통장 가입 기간이 긴 장기가입자를 우선 당첨시킵니다. 통장을 오래 유지한 사람이 동점 경쟁에서 유리해진 것입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 한 단지에서 가점제와 추첨제 중 고를 수 있나요?

따로 고르지 않습니다. 신청하면 먼저 가점제 물량에서 점수 순으로 당첨자를 뽑고, 가점제에서 떨어진 신청자가 자동으로 추첨제 물량 대상에 포함되는 방식이 일반적입니다.

Q2. 추첨제는 무주택자가 유리한가요?

규제지역의 추첨 물량은 일정 비율(예: 75%)을 무주택 세대에 우선 배정하고, 나머지를 1주택자 등과 함께 추첨하는 경우가 많습니다. 단지 공고문의 추첨 배정 기준을 확인하세요.

Q3. 가점이 몇 점이면 가점제로 승부할 만한가요?

단지마다 다르지만, 수도권 인기 단지는 커트라인이 60점을 넘는 경우가 많습니다. 본인 점수가 그보다 낮다면 추첨 비중이 큰 면적·지역을 노리는 편이 현실적입니다(→ 당첨 커트라인 진단).

Q4. 비규제지역이면 무조건 추첨이 많나요?

비규제지역은 85㎡ 이하도 추첨 비중이 크고(지자체 결정), 85㎡ 초과는 통상 전부 추첨입니다. 다만 비규제 여부는 수시로 바뀌므로 공고 시점 기준으로 확인해야 합니다.

Q5. 추첨은 정말 운인가요?

네, 추첨 물량은 점수와 무관한 무작위 추첨입니다. 다만 무주택 우선 배정 등 조건이 있어, 무주택 세대가 상대적으로 유리한 경우가 많습니다.

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⚠️ 가점제·추첨제 비율과 규제지역 지정은 부동산 대책에 따라 자주 바뀝니다. 실제 청약 시 해당 단지 입주자모집공고문과 청약홈 공식 기준을 반드시 확인하세요. 본 글은 2026년 6월 기준 일반 정보입니다.